Kat Mülkiyeti Kanunu ve Sağlık Bakanlığı yönetmeliğine göre apartman su deposu temizliği yönetiçinin yasal sorumluluğudur. Doğru zamanlama, maliyet paylaşımı ve belgeleme sürecini bu rehberde bulabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Sağlık Bakanlığı mevzuatı kapsamında bina yöneticisinin sorumlulukları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, bina yöneticisini ortak alanların bakım ve onarımından sorumlu tutar. Su deposu, tüm kat maliklerinin ortak kullanım alanı olduğundan bakım sorumluluğu doğrudan yöneticiye aittir.
Sağlık Bakanlığı'nın "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik" hükümlerine göre, su depoları düzenli olarak temizlenmeli ve dezenfekte edilmelidir. İl Sağlık Müdürlükleri bu konuda denetim yapma yetkisine sahiptir.
Su deposu temizliğini yaptırmayan yönetici hakkında kat maliklerinin hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Kirli su nedeniyle sağlık sorunları yaşanması durumunda yönetici hakkında tazminat davası açılabilir ve cezai sorumluluk doğabilir. İl Sağlık Müdürlüğü tarafından idari para cezası uygulanabilir. Yönetici görevden alınabilir.
Büyükşehir belediyelerinde zabıta ekipleri, apartman ve sitelerdeki su depolarını denetleme yetkisine sahiptir. Denetim sırasında temizlik tutanağı, su analiz raporu ve dezenfeksiyon belgesi talep edilmektedir. Bu belgeleri sunamayan yöneticilere idari yaptırım uygulanmaktadır.
Bina büyüklüğü ve kullanım yoğunluğuna göre önerilen periyodik temizlik programı
| Apartman Tipi | Daire Sayısı | Depo Hacmi | Temizlik Sıklığı | Risk Seviyesi |
|---|---|---|---|---|
| Küçük Apartman | 4-8 daire | 1-5 ton | Yılda 2 kez | Orta |
| Orta Apartman | 9-20 daire | 5-15 ton | Yılda 2-3 kez | Orta-Yüksek |
| Büyük Apartman | 21-50 daire | 15-40 ton | Yılda 3 kez | Yüksek |
| Site / Rezidans | 50+ daire | 40+ ton | Yılda 3-4 kez | Yüksek |
| Eski Bina (20+ yıl) | Fark etmez | Fark etmez | Yılda 3-4 kez | Çok Yüksek |
En ideal temizlik zamanları bahar (Mart-Nisan) ve sonbahar (Eylül-Ekim) dönemleridir. Yaz aylarında su sıcaklığının artmasıyla bakteri üremesi hızlanır; bu nedenle yaz öncesi temizlik mutlaka yapılmalıdır.
Apartman su deposu temizlik maliyetinin kat malikleri arasında paylaşım esasları
Rutin temizlik gideri ortak gider sayılır ve aylık aidat hesabından karşılanır. Yönetici, harcamayı yıllık işletme bütçesine dahil etmelidir.
KMK Madde 20'ye göre ortak giderler arsa payı oranında dağıtılır. Yönetim planında farklı oran belirtilmişse o oran uygulanır.
Rutin temizlik için kurul kararı gerekmez. Ancak depo tamiri, yenileme veya olağanüstü harcamalar için kat malikleri kurulu kararı alınmalıdır.
Yönetici, yılbaşında su deposu temizlik bütçesini planlamalı ve olağan genel kurul toplantısında kat maliklerine sunmalıdır.
Su kesme bildiriminden temizlik sonrası kontrollere kadar tüm adımlar
Yönetici, tüm dairelere yazılı veya dijital bildirim gönderir. Su kesinti saatleri, tahmini süre ve su depolama önerisi belirtilir. Bina girişine ilan asılır.
Şebeke vanası kapatılır ve depo tahliye vanasından boşaltılır. Depo tamamen boşaldıktan sonra iç yüzey incelemesi yapılır. Çatlak, korozyon veya biyofilm varlığı tespit edilir.
Yüksek basınçlı su ile depo iç yüzeyleri, taban, duvarlar ve tavan temizlenir. Tortu, kireç ve biyofilm tabakası mekanik olarak çıkarılır. Giriş ve çıkış boruları kontrol edilir.
Gıdaya uygun dezenfektan (sodyum hipoklorit veya klor dioksit) ile iç yüzeyler dezenfekte edilir. Belirlenen temas süresi beklenir ve ardından temiz su ile durulanır.
Depo temiz su ile doldurulur. pH, serbest klor ve bulanıklık ölçümleri yapılır. Sonuçlar uygun aralıklarda olduğunda depo devreye alınır. Sakinlere su açıldığı bildirilir.
Temizlik tutanağı düzenlenir. Kullanılan malzemeler, ölçüm sonuçları, yapılan işlemler detaylıca kaydedilir. Tutanağın bir sureti yöneticiye teslim edilir, diğer suret firmada kalır.
Yasal denetimlerde ibraz edilecek belgeler ve arşivleme yöntemi
HİZMETSAN olarak, apartman yöneticilerine özel takip kodu veriyoruz. Bu kod ile Müşteri Portalı üzerinden geçmiş temizlik kayıtlarına, tutanaklara ve bir sonraki bakım tarihine kolayca ulaşabilirsiniz.
Apartman su deposu temizliği hakkında en çok merak edilen konular
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina yöneticisi ortak alanların bakımından sorumludur. Su deposu temizliği yaptırılmaması durumunda yönetici hukuki ve cezai sorumluluk altına girer. Sağlık sorunları yaşanması halinde tazminat davaları açılabilir, İl Sağlık Müdürlüğü tarafından idari para cezası uygulanabilir ve kat malikleri kurulu kararıyla yönetici görevden alınabilir.
Rutin su deposu temizliği genel gider kapsamında olduğundan kat malikleri kararı gerekmez; yönetici doğrudan yaptırabilir. Ancak büyük tamir, yenileme veya olağanüstü masraf gerektiren durumlar (depo değişimi, izolasyon yapılması vb.) için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Olağan genel kurulda yıllık bütçeye dahil edilmesi en doğru yaklaşımdır.
Apartman su deposu temizliği, deponun hacmine ve kirlilik durumuna bağlı olarak genellikle 2 ila 6 saat arasında tamamlanır. Küçük apartmanlarda (1-5 ton) 2-3 saat, büyük sitelerde (40+ ton) 5-6 saat sürebilir. Temizlik süresince su kesintisi yaşanır; bu nedenle sakinlere önceden bildirim yapılması ve su stoklamaları gerekir.
Su deposu temizlik maliyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20'ye göre ortak gider olarak tüm kat maliklerine arsa payı oranında yansıtılır. Yönetim planında farklı bir paylaşım oranı belirlenmişse o oran uygulanır. Maliyet aylık aidattan kesilir veya ortak gider hesabından karşılanır. Kiracılar da aidat ödedikleri oranda bu gidere katılır.
Sağlık Bakanlığı yönetmeliği ve İl Umumi Hıfzıssıhha Kurulu kararlarına göre su depoları yılda en az 2 kez (6 ayda bir) temizlenmelidir. Eski binalar (20 yıl üzeri), su kalitesinin düşük olduğu bölgeler ve yaz aylarında yoğun kullanım olan apartmanlar için yılda 3-4 kez temizlik önerilir. İdeal zamanlar bahar ve sonbahar dönemleridir.
Su deposu hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi
Bina yöneticileri ve site yönetimleri için özel fiyatlandırma. Tutanak, analiz raporu ve periyodik bakım planı dahil.